Par Mohamed LAHYANI
Expert-comptable & Commissaire aux comptes diplômé d’Etat à Paris.
Membre de l’Ordre des Experts-comptables au Maroc et en France.
Fondateur du cabinet Audit & Analyse Tanger www.audit-analyse.com
Président de la commission Etudes Fiscales & Juridiques du Conseil Régional de l’Ordre des Experts-comptables de Tanger Tétouan Al-Hoceima.
Auteur de nombreux ouvrages en: fiscalité, audit, finance, comptabilité,
évaluation des sociétés, consolidation, contrôle de gestion…
Defeasance est un terme anglo-saxon que l’on peut traduire par défausse ou, plus précisément, par déconsolidation ou encore allégement de bilan. La technique consiste à se débarrasser de créances douteuses accumulées en faisant porter le risque sur une structure externe non consolidée («trust») dans le bilan. Elle a été importée des Etats-Unis par Peugeot en 1989 : le constructeur automobile souhaitait, à l’époque, effacer une partie de sa dette à moyen et long terme. Depuis le début des années 90, ce sont surtout les banques qui se sont fait une spécialité de cette technique financière pour sortir de la crise de l’immobilier. En effet, lorsque les banquiers se sont rendu compte de la longueur et de la gravité de la crise, ils se sont retrouvés dans l’impossibilité de provisionner d’un seul coup l’ensemble des créances immobilières accumulées dans leurs bilans. Pour éviter d’avoir à augmenter leurs fonds propres et de mettre en péril leurs ratios de solvabilité, ils ont donc opté pour la defeasance.
On distingue deux types de structure de defeasance qui correspondent à deux étapes différentes dans le processus d’allégement de bilan. Les premières ont un statut d’établissement financier : elles reçoivent les créances douteuses et sont chargées de régler le contentieux entre l’emprunteur et la banque. Lorsque les banques ont perdu tout espoir de se faire rembourser les sommes prêtées, elles récupèrent, moyennant de longues tractations, les biens immobiliers concernés. Les secondes structures de defeasance sont des sociétés foncières qui ne reçoivent les créances que lorsque celles-ci ont été «titrées», c’est-à-dire transformées en titres immobiliers. Ces sociétés sont chargées de gérer le patrimoine récupéré, qui peut se composer d’immeubles finis, mais également de constructions à moitié achevées, à peine sorties de terre, voire de simples terrains.
L’intérêt de ces structures? Au lieu d’avoir à provisionner sur un ou deux ans toutes leurs créances douteuses, les banques peuvent étaler leurs pertes dans le temps. Elles accordent des prêts à taux très faible aux structures de defeasance pour leur permettre de supporter les créances qu’elles reçoivent en portefeuille. Leurs pertes se montent alors à la différence entre les intérêts perçus sur un prêt à taux normal et ceux qu’elles touchent sur ces prêts à taux privilégié. Les sociétés de defeasance peuvent alors prendre le temps qu’il faut pour céder dans les meilleures conditions possibles les actifs immobiliers reçus. Ce sont ainsi des milliards de créances qui sont évacuées en douceur des bilans et qui permettent aux banques de se recentrer vers des activités moins risquées.
