Dans le secteur des ventes, nous avons été confrontés à un écart persistant entre les prix demandés et la demande réelle »
« L’organisation de la Coupe du Monde 2030 a stimulé le marché immobilier, entraînant une forte demande dans différents segments »
- Propos recueillis par A. REDDAM
Tout le monde parle d’une crise qui touche profondément le secteur immobilier et qui risque de s’aggraver davantage. Qu’en est-il véritablement, quels sont les problèmes qui menacent ce secteur et les solutions? Importante interview avec Brahim Lachaibi, Directeur général de l’agence Acces Immo Tanger et grand expert national.
Comment s’est passée la saison de l’été 2025 concernant les transactions immobilières à Tanger? Dans le cas de votre agence acces immo Tanger, sur quel segment avez-vous le plus travaillé et était-il « facile » de répondre aux attentes de vos clients?
La saison estivale de 2025 a présenté des défis particuliers pour les transactions immobilières à Tanger. Contrairement aux attentes, nous avons observé une tendance continue à la baisse de la demande, tant pour les locations que pour les ventes, par rapport aux années précédentes.
Le marché locatif, en particulier, est assez saturé, avec plus de 2.500 propriétés disponibles, offrant aux vacanciers un très large éventail de choix. Du côté des ventes, nous avons également constaté un ralentissement, notamment sur le marché des appartements de seconde main. Le rapport de Bank Al-Maghrib faisant état d’une baisse de 20% de l’indice des prix des actifs immobiliers reflète ce que nous constatons sur le terrain.
Pour Acces Immo Tanger, notre principal objectif cet été a été la location saisonnière, qui est un domaine d’expertise particulier pour nous. Malgré notre expérience, il n’a pas toujours été facile de répondre aux attentes des clients, surtout compte tenu des conditions du marché. Dans le secteur des ventes, nous avons été confrontés à un écart persistant entre les prix demandés et la demande réelle, notamment dans des quartiers comme Malabata.
Alors que le Maroc avance à grande vitesse dans plusieurs secteurs, celui du bâtiment enregiste une grande crise. En tant que professionnel dans le domaine des transactions immobilières, quel est votre avis sur cette problématique?
Il ne s’agit pas d’une crise mais plutôt d’un ralentissement. En tant que professionnel des transactions immobilières, je constate un ralentissement dans le secteur de la construction au Maroc, particulièrement visible sur le marché immobilier de Tanger. Cette crise découle d’une confluence de défis économiques, administratifs et liés à l’offre.
Facteurs économiques: Un moteur principal est la diminution du pouvoir d’achat des familles marocaines, exacerbée par l’inflation des biens et services essentiels (alimentation, carburant, écoles privées). Les augmentations des salaires n’ont pas suivi le rythme, ce qui rend l’acquisition de biens immobiliers plus difficile. De plus, les Marocains du Monde (MRE), qui sont traditionnellement un pilier du marché immobilier marocain, trouvent l’investissement au Maroc plus difficile en raison de l’inflation dans leurs pays de résidence.
Obstacles administratifs: L’imposition du quitus fiscal par la direction régionale des impôts, ainsi que le piratage informatique qui a touché diverses administrations liées à l’immobilier, ont retardé de nombreuses opérations de vente. Certains acheteurs ont même dû annuler des transactions en raison de ces retards.
Inadéquation de l’offre: Tanger a connu un développement immobilier important, principalement dans le haut de gamme. Le segment du moyen standing est rare. Il n’y a plus d’appartements de 3 chambres dans les nouveaux programmes au centre-ville de Tanger avec un prix abordable, pour un appartement de 100 m² il faut débourser entre 1.900.000 mad et 2.200.000 mad. Pour trouver des prix plus raisonnables, il faut se tourner vers les environs de Tanger, comme la route de Rabat ou Tanja Balia. Malheureusement, plusieurs quartiers de ces zones ne disposent pas encore des infrastructures nécessaires.
À ce facteur d’offre inadéquate, il faut ajouter la partie « non déclarée » de certaines transactions. Le dépôt d’acomptes et la portion non déclarée compliquent encore les opérations de vente.
Le marché du logement n’arrête pas de se rétrécir spécialement dans des villes comme Tanger, Casablanca ou Rabat. Le foncier est difficile à trouver et la demande augmente vertigineusement. Quelle évaluation faites-vous de l’état actuel du marché immobilier à Tanger, une ville en plein chantier?
Tanger est aujourd’hui une ville en pleine croissance, souvent considérée comme une ville millionnaire grâce à une immigration continue. Environ 3.000 personnes s’installent chaque mois à Tanger, attirées par ses atouts touristiques, industriels et économiques. La ville devient une destination prisée tant par les Marocains que par les investisseurs étrangers.
L’organisation de la Coupe du Monde 2030 a stimulé le marché immobilier, entraînant une forte demande dans différents segments. Initialement, l’intérêt s’est concentré sur le moyen standing, puis s’est étendu au haut standing. La demande importante, enregistrée au cours des dernières années, a incité de nombreux promoteurs, tant locaux qu’étrangers, à s’implanter à Tanger et à développer des projets immobiliers, notamment dans les zones proches de la route de Rabat, des quartiers proches de la ville sportive, et dans les zones contrôlées par les rocades deux mers.
Enfin, il faut noter que la raréfaction du foncier et la demande croissante ont contribué au rétrécissement du marché du logement, notamment dans des villes comme Tanger, Casablanca et Rabat.
Quel est le segment qui enregistre actuellement plus de demande. La location ou l’acquisition et comment expliquez-vous la hausse des prix dans les deux?
En 2025, à Tanger, le segment qui enregistre actuellement une demande plus forte est celui de la location plutôt que celui de l’acquisition. Cette situation s’explique principalement par la difficulté d’accès à la propriété, qui pousse de nombreux acheteurs potentiels à reporter leur décision d’achat en espérant une baisse des prix ou une stabilisation du marché. La complexité et le coût élevé de l’acquisition, notamment en raison des taux d’intérêt élevés sur les crédits et du montant initial important requis pour l’achat, limitent l’accès à la propriété, surtout dans le segment du haut standing. Par conséquent, les locataires se tournent davantage vers le marché locatif qui reste plus accessible à court terme.
Quant à la hausse des prix dans les deux segments, elle s’explique principalement par l’augmentation du coût des matériaux de construction. Ces matériaux, tels que le béton, l’acier et le bois, ont connu une hausse significative à cause des perturbations dans la chaîne d’approvisionnement mondiale, de l’augmentation des coûts énergétiques et de la demande croissante. Cette augmentation des coûts influence directement les prix de vente, en particulier dans le secteur du haut standing où la qualité et la finition sont très sophistiquées. De plus, l’augmentation des taxes et charges dans certains quartiers contribue également à cette hausse, affectant aussi bien le secteur de la vente que celui de la location.
Ma propre conclusion :
Face aux défis économiques et à une offre inadaptée, le marché immobilier de Tanger traverse une période de transition. Bien que les ventes soient susceptibles de diminuer, les prix pourraient connaître une stabilisation, voire une légère baisse. Cette situation offre une opportunité de rééquilibrage et de meilleure accessibilité pour la classe moyenne. Dans ce contexte, la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) représente une opportunité de revitalisation en offrant accessibilité financière, personnalisation et garanties aux acheteurs, particulièrement pour les familles de la classe moyenne aspirant à devenir propriétaires.
Parallèlement, le développement de villes satellites, à l’image du modèle Mityenne, pourrait constituer une solution novatrice. Ces nouvelles zones urbaines, proposant des logements à prix abordables avec des finitions de qualité, une infrastructure moderne (transports, écoles, hôpitaux, supermarchés, centres de loisirs, espaces verts) et une connectivité optimale avec le centre de Tanger, répondraient aux besoins spécifiques de la classe moyenne en quête d’un cadre de vie amélioré. L’intégration du financement VEFA dans ces projets rendrait l’acquisition plus accessible et avantageuse pour les ménages de la classe moyenne.
Pour que la VEFA et les villes satellites jouent pleinement leur rôle dans la relance du marché immobilier tangérois, et pour répondre aux aspirations de la classe moyenne, une collaboration étroite entre les banques, les promoteurs et les acheteurs est essentielle. Cette synergie permettra de créer un environnement propice à un développement urbain maîtrisé et durable, bénéficiant à l’ensemble de la population, et en particulier en offrant des opportunités de logement adaptées aux revenus et aux besoins de la classe moyenne.
Mon rêve, en tant que Brahim Lachaibi, est de voir la classe moyenne bénéficier d’un logement digne, de qualité, dans des résidences de 4 étages avec ascenseur, espaces verts, constructions avec isolation phonique et thermique, espaces de stationnement, aires de jeux pour enfants. Un logement connecté à Tanger par des moyens de transport fiables, et non des HLM. Le citoyen marocain a le droit de vivre dans de bonnes conditions!
Mon défi: Classe Moyenne Épanouie, Maroc Avenir!
